Wichtiger Hinweis: Der folgende Text dient ausschließlich zu Informationszwecken. Die Immobilienagentur Terra Dalmatica d.o.o. übernimmt keine Verantwortung für rechtliche oder steuerliche Konsequenzen, die aus Handlungen der Leser basierend auf diesen Informationen resultieren. Da Gesetze und Vorschriften häufig geändert werden, empfehlen wir, vor Entscheidungen über den Kauf, Verkauf oder andere rechtliche Verfahren im Zusammenhang mit Immobilien einen qualifizierten Rechtsberater oder Steuerexperten zu konsultieren.
Der Kauf oder Verkauf von Immobilien in Kroatien beinhaltet die Zahlung der Immobilienübertragungssteuer. Ein Verständnis der steuerlichen Verpflichtungen ist entscheidend, um unerwartete Kosten zu vermeiden. Gibt es Änderungen für das Jahr 2025?
Der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende Investition; viele Menschen sparen jahrelang oder nehmen Kredite auf, um ihre gewünschte Wohnung, ihr Haus oder ihr Baugrundstück zu erwerben. Manchmal muss schnell gehandelt werden, da sich die Preise ändern können. Neben dem Betrag für den Erwerb der Immobilie sollten Käufer auch andere Kosten berücksichtigen, die vor dem endgültigen Besitz der Immobilie anfallen. Dazu gehören Steuern und häufig auch die Provision der Immobilienagentur.
Die Immobilienübertragungssteuer in Kroatien stellt eine wesentliche Verpflichtung für alle Teilnehmer am Immobilienmarkt dar. Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, ein Verständnis der steuerlichen Verpflichtungen kann helfen, Missverständnisse und unerwartete Kosten zu vermeiden. In diesem Artikel erklären wir die Immobilienübertragungssteuer im Detail und zeigen auf, welche Neuerungen es ab 2025 gibt. Wir erläutern, wie die Steuer berechnet wird und ob es Ausnahmen von der Zahlung gibt.
Die Immobilienübertragungssteuer in Kroatien wird durch das Gesetz über die Immobilienübertragungssteuer geregelt, das die Besteuerung von Eigentumsübertragungen oder anderen dinglichen Rechten an Immobilien festlegt. Die Steuer fällt beim Kauf, Verkauf, Schenkung oder Erbe von Immobilien an.
Nach dem Gesetz über die Immobilienübertragungssteuer gilt jeder Erwerb von Eigentum an Immobilien in der Republik Kroatien als Immobilienübertragung und unterliegt der Immobilienübertragungssteuer. Artikel 4, Absätze 1 und 2 des Gesetzes besagen, dass der Erwerb den Kauf, den Tausch, die Vererbung, die Schenkung, die Einbringung und Entnahme von Immobilien aus einem Unternehmen, den Erwerb nach Ablauf eines rechtlichen Geschäfts, den Erwerb in Liquidations- oder Insolvenzverfahren, den Erwerb aufgrund gerichtlicher oder anderer behördlicher Entscheidungen sowie andere Formen des Erwerbs von Dritten umfasst.
Die Steuerverwaltung fordert vom Käufer die Zahlung der Steuer, nicht vom Verkäufer. Wenn jedoch im Kaufvertrag ausdrücklich festgelegt ist, dass der Verkäufer die Steuerpflicht übernimmt, garantiert der Verkäufer die Zahlung der Steuer.
Die Steuerpflicht entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem die Rechte an der Immobilie übertragen werden, d. h., wenn der Kauf- oder Schenkungsvertrag unterzeichnet wird. In einigen Fällen kann die Steuerpflicht auch bei der Übertragung von Landrechten entstehen, z. B. wenn Rechte gegen Entgelt oder im Rahmen von Vermögensaufteilungen übertragen werden.
Immobilien können auch durch Erbschaft erworben werden. In solchen Fällen liegt die Steuerpflicht beim Erben. Wenn der Erbe beschließt, auf das Erbe zu verzichten oder es an eine andere Person zu übertragen, ist nicht er verantwortlich für die Steuer, sondern die Person, die das Erbe übernimmt. Wenn eine Immobilie aufgrund eines Zuschussvertrags erworben wird, ist die steuerpflichtige Person diejenige, die die Immobilie ohne Entgelt erworben hat.
Für das Jahr 2025 bleiben die Steuersätze für die Immobilienübertragungssteuer in Kroatien im Vergleich zu den Vorjahren unverändert. Konkret wird eine Steuer in Höhe von 3 % der Bemessungsgrundlage erhoben. Die Steuer wird basierend auf dem Wert der Immobilie oder in einigen Fällen auf dem geschätzten Marktwert berechnet.
Die Steuerberechnung basiert auf dem Preis, der vom Käufer oder Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt wurde, oder auf dem geschätzten Marktwert. Wenn der im Vertrag angegebene Preis nicht dem Marktwert entspricht, kann die Steuerverwaltung eine Bewertung vornehmen und den Marktwert festlegen.
Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Erwerb der Immobilie bei der Steuerverwaltung gemeldet werden. Die Zahlung muss innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Steuerbescheids erfolgen.
Das Gesetz über die Immobilienübertragungssteuer sieht drei Arten von Steuerbefreiungen vor: allgemeine Ausnahmen, Ausnahmen für Immobilien, die in das Kapital eines Unternehmens eingebracht werden, und Ausnahmen bei Erbschaft, Schenkung und anderen Formen unentgeltlichen Erwerbs.
In Kroatien sind Mitglieder der ersten Erblinie, einschließlich Ehepartner, Nachkommen, Vorfahren, Adoptierte und Adoptiveltern, vollständig von der Erbschaftssteuer befreit. Für alle anderen Erben gilt ein einheitlicher Steuersatz von 4 %, unabhängig von der Höhe des Erbes. Die Steuer wird auf geerbtes Bargeld, Forderungen und andere Vermögenswerte erhoben, die nicht unter gesetzliche Ausnahmen fallen. Dieses System, das großzügiger ist als in vielen anderen Ländern, macht das Erben in Kroatien für nahe Angehörige günstiger und einfacher.
Bei der Schenkung von Immobilien gelten dieselben Regeln. Familienangehörige sind von der Zahlung befreit, solange sie die von der Steuerverwaltung festgelegten Bedingungen erfüllen. Dieselben Regeln gelten für den oben genannten Erwerb von Immobilien durch Erbschaft.
Spezifische Situationen der Steuerbefreiung bei Immobilienübertragungen
Es gibt auch andere spezifische Situationen, in denen Personen von der Zahlung der Immobilienübertragungssteuer befreit sind.
Natürliche und juristische Personen, die von der Republik Kroatien oder lokalen/regionalen Regierungen Immobilien geschenkt bekommen, beispielsweise als Entschädigung oder aus Gründen im Zusammenhang mit dem Heimatkrieg, unterliegen nicht dieser Steuerpflicht.
Ebenso sind ehemalige Ehepartner, die nach der Scheidung ihre Vermögensverhältnisse regeln, z. B. durch die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums, von der Zahlung der Immobilienübertragungssteuer befreit, was diese rechtlichen Verfahren zusätzlich vereinfacht.
Bürger sind in folgenden Situationen von der Zahlung der Immobilienübertragungssteuer befreit:
Um die Steuerpflicht ordnungsgemäß zu erfüllen, finden Sie hier die Schritte, die ein Immobilienerwerber befolgen muss, sowie die erforderliche Dokumentation.
Dokumentensammlung: Für die Steueranmeldung müssen alle relevanten Dokumente gesammelt werden, abhängig von der Art des Immobilienerwerbs. Dazu können Kauf-, Schenkungs- oder Erbschaftsverträge, der endgültige Erbschaftsbescheid, ein Ausweis und ein Eigentumsnachweis gehören.
Antragstellung: Der Steuerantrag muss bei der zuständigen Steuerverwaltung eingereicht werden, basierend auf dem Wohnsitz oder Standort der Immobilie.
Zahlung der Steuer: Nach Einreichung des Antrags muss die Steuer innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Steuerbescheids gezahlt werden.
Vor dem 1. Januar 2017 waren Erstkäufer von Immobilien von der Zahlung der Immobilienübertragungssteuer befreit, was für viele Bürger eine erhebliche Erleichterung darstellte. Mit der Einführung europäischer Richtlinien wurde diese Regelung jedoch abgeschafft, um alle Käufer gleichzustellen. Stattdessen führte die Regierung ein Modell zur Subventionierung von Wohnungsbaukrediten ein, das Bürgern hilft, einen Teil ihrer monatlichen Raten zu decken und Wohnprobleme zu lösen.
Angesichts potenzieller Änderungen sollten alle, die an Immobiliengeschäften beteiligt sind, Aktualisierungen und Vorschriften sorgfältig verfolgen, um Missverständnisse und zusätzliche Kosten zu vermeiden. Die Konsultation von Fachleuten, wie Rechts- oder Steuerberatern, wird dringend empfohlen, um alle Verpflichtungen gegenüber der Steuerverwaltung ordnungsgemäß zu erfüllen.