Wie bekomme ich eine Baugenehmigung in Kroatien?

Šime Unić
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Nach dem Kauf des Baugrundstücks muss, um überhaupt mit dem Bau beginnen zu können, eine Baugenehmigung eingeholt werden. Dieses Dokument bestätigt, dass das Hauptprojekt in Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan und anderen Vorschriften und den Bedingungen, die das Gebäude an einem bestimmten Standort erfüllen muss, erstellt wurde und dass alle notwendigen Voraussetzungen für den Bau erfüllt sind.

Welche Institution stellt die Baugenehmigung aus?

Die Baugenehmigung wird vom Landesverwaltungsamt einer Großstadt (mit mehr als 35.000 Einwohnern), von Städten, die für ihren Bereich Sitz von Kreisen sind, oder von Kreisämtern für alle anderen Gemeinden und Städte auf dem Gebiet eines bestimmten Kreises erteilt d.h. das für Bauverwaltung zuständige Amt der Stadt Zagreb, auf dessen Gebiet der Bau oder die Rekonstruktion des Gebäudes geplant ist, es sei denn, das Baugesetz oder Sondergesetze bestimmen etwas anderes. Die Liste der zuständigen Behörden finden Sie auf der Website des Ministeriums für Raumplanung, Bauwesen und Staatsvermögen.

Baugenehmigung für ausländer

EU-Bürger und Bürger der Schweizerischen Eidgenossenschaft können ebenso wie kroatische Staatsbürger ohne Einschränkungen Immobilien in Kroatien kaufen (mit bestimmten Ausnahmen wie landwirtschaftliche Flächen, Immobilien in Schutzgebieten, Immobilien in Naturschutzgebieten und Immobilien in Nationalparks). und im Bau befindliche oder rekonstruierte Gebäude unter den gleichen Bedingungen. Die gleichen Rechte haben auch Angehörige von Staaten, die nicht der EU angehören, wenn es sich um einen Staat handelt, mit dem Gegenseitigkeit beim Erwerb von Eigentumsrechten an Grundstücken besteht und für den Erwerb dieser Rechte eine Unterwerfung erforderlich ist einen Antrag an das Ministerium für Justiz und Verwaltung. Das weitere Verfahren unterscheidet sich nicht von dem für Bürger der Republik Kroatien.

Um mit dem Bau des Gebäudes fortfahren zu können, muss eine gültige Baugenehmigung eingeholt werden.

Der erste Schritt in diesem Verfahren ist die Einreichung des Antrags auf Erteilung einer Baugenehmigung, den der Investor an die zuständige Verwaltungsbehörde sendet. Der Antrag kann auch über das Informationssystem e-Permit gestellt werden.

Gemäß den Bestimmungen des Ministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Staatsvermögen ist dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung Folgendes beizufügen:

• drei Kopien des Hauptprojekts

• die Erklärung des Architekten, dass das Hauptprojekt in Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan und anderen Vorschriften, nach denen es ausgeführt werden muss, ausgeführt wurde

• schriftlicher Bericht über die Kontrolle des Hauptprojekts (falls Kontrolle vorgeschrieben)

• Bescheinigung über die Nostrifizierung des Hauptprojekts (wenn das Projekt nach ausländischen Vorschriften durchgeführt wurde)

• Bescheinigungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften, dass das Hauptvorhaben nach besonderen Vorschriften, d. h. besonderen Auflagen erstellt wurde und/oder Nachweise, dass er einen Antrag auf Ausstellung dieser Bescheinigungen gestellt hat, d durch dieses Gesetz vorgeschriebene Frist

• Bestätigung einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, dass das Hauptvorhaben gemäß der Entscheidung über die Zulässigkeit des Eingriffs für die Umwelt durchgeführt wurde (wenn es sich um einen Eingriff in einem Gebiet handelt, für das nach besonderen Vorschriften das Verfahren zur Umweltverträglichkeitsprüfung gilt des Eingriffs in die Umwelt und/oder die Bewertung der Akzeptanz des Eingriffs für das ökologische Netzwerk erfolgt)

• Nachweis des rechtlichen Interesses an der Erteilung einer Baugenehmigung

• Nachweis, dass er Investor sein kann (Konzession, Zustimmung oder andere durch eine Sondervorschrift vorgeschriebene Handlung), wenn es sich um ein Gebäude handelt, für das ein Sondergesetz vorschreibt, wer Investor sein kann

• Nachweis, dass der Eigentümer des Baugrundstücks seiner Pflicht nachgekommen ist, einen Teil des Grundstücks in das Eigentum der örtlichen Selbstverwaltungseinheit zu überführen, d. durch ein besonderes Raumordnungsgesetz vorgeschrieben, soweit eine solche Pflicht besteht.

Da die Baugenehmigung keine rechtlichen Wirkungen auf das Eigentum und andere dingliche Rechte an dem Grundstück hat, für das sie erteilt wurde, und keine Rechtsgrundlage für den Erwerb des Grundstücksbesitzes darstellt, genügt für ihre Erteilung der Nachweis a rechtliches Interesse, gemäß der e-Citizen-Website.

Wann ist keine Baugenehmigung erforderlich?

Fälle, in denen keine Baugenehmigung erforderlich ist, werden durch die Verordnung über einfache Bauten und Anlagen (Amtsblatt Nr. 112/17, 34/18 und 36/19) vorgeschrieben und es werden Situationen und Verfahren hervorgehoben, für die eine Einholung nicht erforderlich ist eine Baugenehmigung. Einige der Gebäude, die ohne Genehmigung und Masterplan gebaut werden können, sind:

• Gartenpavillon,

• ein freistehendes oder baulich verbundenes Vordach mit einer Grundrissfläche von bis zu 20 m² außerhalb der Grundrissmaße des Bestandsgebäudes,

• ein Zaun mit einer Höhe von bis zu 2,2 m, d.h. laut gültiger Planungsunterlage eine maximale Höhe von 1,80 m,

• Stützmauer bis 1 m Höhe,

• Kioske und andere Fertigbauten mit einer Grundrissfläche bis zu 15 m2 auf öffentlichem Grund gemäß Beschluss der zuständigen kommunalen Selbstverwaltungsbehörde nach den Vorschriften über die kommunale Wirtschaft

• Werbetafel mit einer Werbefläche von bis zu 12 m² und andere.

Die Verordnung schreibt auch Werke vor, die ohne Baugenehmigung, aber bezogen auf das Hauptvorhaben begehbar sind, beispielsweise:

• Nebengebäude mit einem Stockwerk bis 50 m² Grundrissfläche

• ein erdverlegtes Schwimmbecken mit einer Grundrissfläche von bis zu 100 m² auf der Baustelle des Bestandsgebäudes

• Arbeiten am bestehenden Gebäude, bei denen Teile des Gebäudes, die Teil der Hülle des beheizten oder gekühlten Gebäudeteils sind, wie Fenster, Türen oder transparente Elemente der Fassade, hinzugefügt, renoviert oder ersetzt werden.

Was kostet eine Baugenehmigung?

Die Verwaltungsgebühr für die Erteilung einer Baugenehmigung liegt im Allgemeinen zwischen 800 und 1.200 HRK, am häufigsten ist der mittlere Betrag von 1.000 HRK. Größere Städte verlangen im Allgemeinen mehr, während die Veröffentlichungskosten in kleineren Städten und ärmeren Landkreisen niedriger sind.

Es sollte jedoch berücksichtigt werden, dass neben dem Bau selbst eine Reihe weiterer und erheblicher Kosten anfallen, wie z Am Ende ist jeder Investor verpflichtet, den Gemeinde- und Wasserbeitrag zu zahlen, den die lokalen Selbstverwaltungseinheiten nach Zonen und kroatischen Gewässern definieren.

Wie lange dauert es, eine Baugenehmigung zu erhalten?

Die Geschwindigkeit der Erteilung von Baugenehmigungen hängt von der Effizienz der Stadtverwaltungen und der Organisation der Bezirks- und Stadtbehörden ab. Nach Angaben des Bauministeriums betrug die durchschnittliche Dauer des Wartens oder Erteilens von Baugenehmigungen in 33 Städten, die sich im Jahr 2021 im e-Genehmigungssystem befinden, 29,6 Tage. Es ist wichtig zu betonen, dass Antragsteller durch das e-Genehmigungssystem jederzeit sehen können, in welcher Phase sich ihr Antrag befindet.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn der Investor nicht innerhalb von drei Jahren nach Gültigkeit der Genehmigung mit dem Bau beginnt.


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