Wie werden ausländische Bürger, die Immobilien in Kroatien kaufen, besteuert?

Šime Unić
Wie werden ausländische Bürger, die Immobilien in Kroatien kaufen, besteuert?

Ausländische Bürger sind sich ebenso wie viele kroatische Bürger bewusst, dass die Investition in Immobilien eine der besten Möglichkeiten zum Sparen ist, weshalb die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren gestiegen ist. Das gestiegene Interesse von Ausländern an Immobilien in Kroatien ist sehr wahrscheinlich einer der Gründe für den Preisanstieg – nämlich ein Fünftel des Umsatzes wird von ausländischen Käufern gemacht – aber Immobilien in Kroatien sind immer noch deutlich günstiger als in anderen Ländern der Europäischen Union Länder. Gleichzeitig ist es wichtig zu wissen, dass die Zahlung von Steuern beim Kauf und Verkauf von Immobilien ein Punkt ist, der beachtet werden sollte, ebenso wie die Frage der Zahlung von Grundsteuern.

In der Republik Kroatien ist die Person, die die Grundumsatzsteuer zahlen muss, der Käufer. Immobilien werden mit drei Prozent besteuert, Bemessungsgrundlage für die Steuerzahlung ist der vereinbarte Verkaufspreis. Viele investieren in Immobilien statt in Ersparnisse, Aktien, Fonds und mehr. In Kroatien wird auf Immobilien, die der Eigentümer besitzt, keine Steuer gezahlt, daher ist es eine gute Gelegenheit für Investitionen, eine gute Form der Geldanlage, die nicht von der Inflation aufgezehrt wird, insbesondere wenn man bedenkt, dass die Inflation derzeit keine Tendenz dazu zeigt Verringerung.

Kauf von Immobilien in Kroatien

Wenn Sie ein ausländischer Staatsbürger sind, der schon seit einiger Zeit über die Vorteile des Immobilienkaufs in Kroatien nachdenkt, haben Sie wahrscheinlich bereits Immobilienanzeigen studiert, über Reiseziele nachgedacht und recherchiert, Preise studiert, zahlreiche Internetartikel über Kroatien angeschaut, sich informiert von Bekannten und Freunden... Da jede größere Anschaffung, auch der Kauf von Immobilien in Kroatien, gut durchdacht sein muss, sind Sie mit ziemlicher Sicherheit schon auf Informationen gestoßen, wie Bürger der Europäischen Union und juristische Personen aus Mitgliedsstaaten der Die Europäische Union erwirbt das Recht, Immobilien unter den gleichen Bedingungen wie Bürger der Republik Kroatien zu besitzen, damit sie Immobilien in Kroatien ohne Einschränkungen kaufen können. Ausländer sind Personen, die keine kroatische Staatsbürgerschaft besitzen, wobei Personen aus den Mitgliedsstaaten der Europäischen Union und andere ausländische Personen zu unterscheiden sind.

Für Bürger der Europäischen Union ist es am einfachsten, Immobilien in Kroatien zu kaufen, da das Verfahren das gleiche wie für Bürger Kroatiens ist und für den Erwerb von Eigentumsrechten keine Genehmigung des Justizministeriums erforderlich ist. Es gibt jedoch einige Einschränkungen – Ausnahmen sind hervorgehoben. Beispielsweise können EU-Bürger keine landwirtschaftlichen Flächen, Grundstücke in Naturschutzgebieten und Grundstücke in Nationalparks auf ihren Namen kaufen und registrieren. Der Erwerb von Grundstücken in Ausnahmegebieten wird durch ein Sondergesetz geregelt, mit dem Hinweis, dass Bürger und juristische Personen aus der Europäischen Union bis zum 30.06.2023 keine landwirtschaftlichen Flächen erwerben können.

Bürger oder juristische Personen von außerhalb der Mitgliedstaaten der Europäischen Union können Immobilien nach dem Grundsatz der Gegenseitigkeit erwerben, d. h. es muss Gegenseitigkeit beim Erwerb von Eigentumsrechten an Immobilien zwischen dem Land dieses Bürgers und der Republik geben Kroatien. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, muss das Justizministerium der Republik Kroatien noch die Genehmigung für die Registrierung des Eigentums beantragen. Außerdem unterscheidet sich das Verfahren nicht von dem für Bürger Kroatiens. Informationen zur Gegenseitigkeit beim Erwerb von Immobilieneigentumsrechten zwischen der Republik Kroatien und Ländern außerhalb der Europäischen Union, der Republik Island, dem Fürstentum Liechtenstein, dem Königreich Norwegen und der Schweizerischen Eidgenossenschaft finden Sie auf mpu.gov.hr .

Kaufvertrag und die Bedeutung der Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen

Vor dem Kaufprozess ist es notwendig, die erforderlichen Unterlagen für die ausgewählte Immobilie einzuholen und zu prüfen. Bis zur Vertragsunterzeichnung können gerade wegen der Dokumentensammlung mehrere Wochen vergehen. Beim Neubau ist das wichtigste Dokument die Baugenehmigung. Die Eigentumsbestätigung der Immobilie und alle Grundbuchdaten finden Sie auf der Website des Justizministeriums der Republik Kroatien im elektronischen Grundbuch.

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages sind alle gesetzlichen Bestimmungen zu beachten. Es ist besonders wichtig darauf hinzuweisen, dass die Steuerschuld innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum des Abschlusses des Kaufvertrags bei der Steuerverwaltung gemeldet werden muss und die Steuer innerhalb von 15 Tagen ab dem Datum des Eingangs der Mitteilung zu zahlen ist. Meistens wird die Steuerschuld von einem Notar oder dem Gericht und anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaften angemeldet, aber wenn die Erwerbsurkunde nicht amtlich bestätigt wird, ist der Steuerzahler verpflichtet, die Immobilientransaktion dem Finanzamt zu melden.

Grunderwerbsteuerrecht: Alles, was Sie wissen müssen

Ausländische Staatsbürger, die Immobilien in Kroatien kaufen, werden gemäß dem Grundsteuergesetz (Amtsblatt 115/16, 106/18) besteuert. Es ist wichtig zu betonen, dass inländische und ausländische natürliche oder juristische Personen in Bezug auf die Zahlung der Grundumsatzsteuer gleichgestellt sind, sofern nicht durch ein internationales Abkommen etwas anderes bestimmt ist. Als Erwerb von Liegenschaften gelten im Sinne des vorgenannten Gesetzes Verkauf, Tausch, Erbschaft, Schenkung, Eintragung und Ausschluss von Liegenschaften aus einer Handelsgesellschaft, Erwerb durch Erbfolge, Erwerb von Liegenschaften in Liquidations- oder Konkursverfahren, Erwerb aufgrund von Entscheidungen eines Gerichts oder einer anderen Stelle, Erwerb aufgrund von Gesetzen und andere Formen des Erwerbs von Immobilien von anderen Personen.

Gegenstand der Besteuerung ist die Übertragung von Immobilien, und mit Ausnahme von Absatz 1 dieses Artikels gilt der Erwerb von Immobilien, auf die Mehrwertsteuer gezahlt wird, nicht als Übertragung von Immobilien im Sinne dieses Gesetzes.

Der Steuerpflichtige ist der Erwerber des Grundstücks und Grundlage der Grundsteuer ist der Marktwert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Steuerpflicht. Die Steuerverwaltung bestimmt anhand des Erwerbsdokuments, ob der vom Erwerber gewährte oder gezahlte Gesamtbetrag der Entschädigung ungefähr den auf dem Markt erzielten oder erzielbaren Preisen entspricht.

Die Bewertung des Marktwertes der Immobilie aus Absatz 4 dieses Artikels wird von einem Beamten der Steuerverwaltung auf der Grundlage von Vergleichsdaten über die Entwicklung der Marktwerte ähnlicher Immobilien aus ungefähr demselben Gebiet zu ungefähr demselben festgestellt Zeit, und wenn es sich um eine Immobilie handelt, für die keine Vergleichsdaten vorliegen, erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie mit der Expertise eines Sachverständigen. Die Grundsteuer wird mit drei Prozent erhoben. Eine Steuerbefreiung ist möglich, wenn Immobilien zum Kapital der Gesellschaft gehören.

Die Steuerpflicht entsteht im Moment des Abschlusses eines Vertrages oder sonstigen Rechtsgeschäfts, durch das Immobilien erworben werden. Für eine ausländische natürliche oder juristische Person, die für den Erwerb von Immobilien in der Republik Kroatien die Zustimmung des für Justiz zuständigen Ministers benötigt, entsteht die Steuerpflicht im Moment der Einholung dieser Zustimmung.

Grundumsatzsteuer ermitteln – so sieht der Ablauf aus

Nach der Beglaubigung der Unterschriften auf den Urkunden ist der Notar verpflichtet, eine Ausfertigung der Urkunde sowie aller anderen Urkunden auf der Grundlage von Immobilientransaktionen zusammen mit Angaben zur OIB des Beteiligten beim Finanzamt einzureichen Verwaltung spätestens innerhalb von 30 Tagen, und die Gerichte und sonstigen Körperschaften des öffentlichen Rechts sind verpflichtet, ihre Entscheidungen der Finanzverwaltung, in deren Bezirk sich das Grundstück befindet, unter Angabe der Personenidentifikationsnummer der Beteiligten vorzulegen Verfahren, durch das das Eigentum an Grundstücken innerhalb von 15 Tagen nach Ablauf des Monats, in dem die Entscheidung rechtskräftig geworden ist, in den Grundbüchern, d. h. in den amtlichen Aufzeichnungen, erworben oder geändert wird. Wurde die Urkunde über den Grundstückserwerb nicht notariell beglaubigt, d.h. nicht von einem Gericht oder einer anderen Körperschaft des öffentlichen Rechts ausgestellt, ist der Steuerpflichtige verpflichtet, die Grundstückstransaktion dem Finanzamt des zuständigen Finanzamtes anzuzeigen die Immobilie lokalisiert wird, indem der Immobilientransaktionsbericht und das Dokument über den Erwerb der Immobilie innerhalb von 30 Tagen ab dem Tag ihrer Erstellung geliefert werden. Der Steuerzahler muss dann den festgesetzten Steuerbetrag innerhalb von 15 Tagen ab dem Tag des Zugangs der Entscheidung über die Festsetzung der Grundumsatzsteuer zahlen.

Wichtig ist auch darauf hinzuweisen, dass ungeachtet der Unterschiede, die bei Ausländern beim Erwerb von Immobilien im Hinblick auf die EU-Mitgliedschaft oder besondere Annahmen (Gegenseitigkeit und erteilte Zustimmung) gelten, bei der Ermittlung der Steuer auf den Verkauf von Immobilien, ausländische natürliche oder juristische Personen sind bei der Entrichtung der Grundsteuer gleichgestellt, sofern nicht ein internationales Abkommen etwas anderes bestimmt.

Und wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten?

Wenn ein EU-Bürger eine Immobilie kauft und beabsichtigt, sie für den persönlichen Bedarf zu nutzen, dann kauft er sie am besten unter persönlichem Namen als natürliche Person. Falls Sie beabsichtigen, es vollständig oder zeitweise zu mieten, ist die Besteuerung für natürliche Personen mit Wohnsitz in der Republik Kroatien und Bürger der EU sehr günstig.

Die Besteuerung der Vermietung von Immobilien an natürliche Personen mit Wohnsitz in der Republik Kroatien und Bürger der EU ist sehr günstig, während sie für Bürger von Drittstaaten komplizierter ist. Sie können die Immobilie, die ihren persönlichen Bedürfnissen dient, auch als natürliche Person kaufen, aber wenn die Immobilie vermietet werden soll, ist es am besten, vor dem Kauf eine Handelsgesellschaft zu gründen, damit sie Eigentümer der Immobilie wird eine juristische Person.

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